热点聚焦：战略收缩 | 2023年6月物业服务发展报告

观点指数从近几个月物业企业的外拓情况来看，目前外拓的重点已经大比例地移至公共服务领域，这条赛道也将成为未来行业的重要业绩支撑点。

值得关注的是，恒大物业与奥园健康都于报告期内公开了其停牌期间的业绩情况，2021年亏损，2022年转亏为盈。业务运营方面，合约面积有一定缩水，在管面积则变化不大，这意味着在停牌期间这两家物企的对外拓展情况基本处于停滞状态。

另外，报告期内还发生了多家物企终止收购、改变募资款用途等倾向战略收缩的事件，这也是行业环境的变化对物业企业战略影响的反映。

(资料图片仅供参考)

外拓与战略合作并进

报告期内物企仍维持一定拓展节奏，除关联方交付项目之外，目前物企新增项目主要以公共服务类型为主，其中既包含对政府、事业单位等公共机构的物业提供的物业服务，也包含对街道、河道等城市公共区域提供的环卫和综合管养等服务，物业企业公共服务这条赛道的思路已经愈发清晰。

外拓之外，对外的战略合作也是物企运营和增长的要点，报告期内物管行业亦发生多次物企的对外战略合作。值得一提的是，保利物业于6月9日举办了镇长论坛，并在会上与兰考县人民政府、温州市鹿城区人民政府等地方政府和部门签订了在全域服务、社会治理等方面的战略合作仪式，继续在城市服务领域进行探索和深耕，和其他主流物企相比，保利物业的城市服务业务和商业性质相比，有更浓重的社会和基层治理色彩。

5月30日，金科服务公告对金科股份进行起诉，涉案金额15.32亿元，本次借款款项发生于金科服务大股东更换之前，该笔贷款的年化利率8.6%，抵押物的公允价值为22.82亿元，由于抵押物的存在，金科服务的损失预计不会过大。

目前行业内物业企业与关联企业之间的欠款纠纷较为普遍，而由于物业公司和地产开发商之间多为兄弟或母子公司关系，较少将相关纠纷诉诸法庭，金科服务本次主动起诉关联方主要是得益于博裕已取代金科股份成为其大股东。

此前，上市物业企业也曾因关联款项问题对关联地产执行法律程序，例如鑫苑服务就曾因4.02亿元质押存款被划转后，对鑫苑地产提交仲裁。

恒大物业与奥园健康补发往期业绩，大量物企仍停牌

恒大物业与奥园健康都于近期补发了近年业绩，但其复牌工作仍在进展当中。其中恒大物业停牌是因134亿质押存款被强制执行，而奥园健康停牌是因业绩无法发出。

从业绩来看，除了规模差异较大，奥园健康与恒大物业在停牌期间的业绩上有很多相似之处，二者在财务上均是将减值处理主要放在了2021年度，因此2021年都处于亏损状态。而2022年则实现了转亏为盈，但整体营收方面，二者在2022年度都有了一定缩水。

从项目面积来看，奥园健康与恒大物业2022年的合约面积和去年相比甚至也有一定缩水，营收的缩水可能是因为非业主增值服务等关联业务的剔除，这在上市物企2022年的业绩中多有发生，属正常现象。而管理和合约面积的变化，反映的则是其在基础物业服务规模方面的退步，说明企业过去一年的外拓工作发展相当不利，而且可能也曾发生过主动或被动的丢盘现象。

过往业绩的顺利发布，意味着企业对复牌工作的推进有了进展，但是恒大物业由于存在已经被公开披露的134亿存款被质押事件，情况要更为复杂，仍然要等待有效的解决方案落地。

截至目前，港股上市的物业公司中有8家仍处于停牌状态，其中力高健康生活、旭辉永升服务、佳源服务与康桥悦生活都是因未能发出2022年年报而新停牌。而恒大物业、彩生活、奥园健康等物企则已停牌一年有余，自从物业股纷纷上市至今，仅蓝光嘉宝服务一家因故退市（被碧桂园服务收购），若当前的停牌物企复牌工作推进不顺，可能会有更多物企都陷入退市的危机。

收购终止与战略收缩

6月5日，新大正公告表示将终止筹划拟以7.88亿元收购沧衡投资80%股权的事项，在公告中新大正给出的原因是：由于加期审计和补充尽职调查的进行，本次交易的进度已不及交易双方预期。而且，双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧，短期内难以达成一致。目标企业的核心资产主要进行的是西南地区水电站物业的管理与服务，和新大正当前本身的业务内容较为契合。

但在这笔收购终止之后，新大正随即又公告表示将收购香格里拉市和翔环保科技有限公司与瑞丽市缤南环境管理有限公司，这两笔收购的规模和金额都较小，共耗资约7230万元。截至2022年末，新大正账上现金及现金等价物余额为5.89亿元，达成此前7.88亿元的收购会有一定压力，本次新大正将此前的大型收购终止转而进行两笔小型的收购可能就包含追求安全性方面的考量。

此外，保利物业还于5月31日以1311万元的代价出让了旗下保利和乐的部分股权，保利和乐是一家中国教育服务提供商，出售完毕后保利物业将不再持有保利和乐的任何股权；而苏新服务也于6月7日公告以580.8万元的代价出售其苏高新怡养健康管理49%的股权，目标企业主要从事提供养老、护理及医疗服务，出售原因是经营状况未达预期。

虽然这两笔出售的规模都相对较小，但均为物企多元化业务开拓的一部分，这两笔小型出售反映的也是物企在多元业务拓展方面的收缩。

值得一提的是，5月29日，滨江服务也公告更改了其IPO募资款的用途，拟将原用于收购物业公司及战略投资的金额变更为更新其管理服务系统、招募培养人才以及与当地政府和开发商设立合营公司，放弃收并购也是企业整体战略收缩的一种反映。

终止收购、出售旗下分业务企业股权、将并购款转为企业经营用途，报告期内众多物企都采取了类似的回归保守以及整体战略收缩的手段，这也从侧面反映了行业整体温度的变化。

增持回购与大宗股权交易

5月31日-6月7日，万物云董事长朱保全对万物云进行了4次连续增持，共增持27.23万H股，耗资746万港元，目前累计持股比例已达到了0.21%。除此之外，金科服务也分别于6月12日及6月13日分别增持了20万股，新城悦服务也在报告期内采取了购入股份的动作。

企业进行回购或管理层对企业进行主动增持，是一个积极的信号，能够有效提振市场信心。例如，5月31日至今，万物云就录得了约7%的累计涨幅，目前市值约为342亿港元。

另外，报告期内还发生了两起较为大型的物业企业股权交易，其中之一是正荣服务被其二股东华博贸易有限公司将24.4%的股权转让给了香港山田国际投资有限公司。值得注意的是，后者是一间于香港成立的主要从事投资控股的公司，本身就由原二股东华博持有15%的股权，而且这两家企业的实际控制人也均为刘平山，因此该笔交易实际可以认为是一次对企业运营影响不大的股权腾挪。

5月30日，据阿里拍卖竞价记录显示，龙信建设集团以每股均价约21.40元，合计2.42亿元的成交价拍下特发服务6.69%的股份，被拍下的股份原属南通三建，而南通三建因为债务危机所持有的特发服务的股份，此前也曾多次被冻结，接盘方同样是位于南通市的一家地产开发企业。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，样本物企报告期内平均跌幅为3.1%，截至最新的平均PE（TTM）为13.6倍，行业整体的估值较高峰期已下挫一半以上，目前仍处于缓慢的恢复过程当中。

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