2022年的房地产调控 坚持租购并举加快发展长租房市场

对于2022年的房地产调控，中央经济工作会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

多位接受中国经济时报记者采访的专家认为，未来房地产调控政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统性风险的预期引导，也包括“房住不炒”长效机制不会改变，房地产市场将最终走向平稳健康发展道路。

“房住不炒”才能最终实现“良性循环”

12月6日的中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。消息一出，市场传出一种声音，认为政治局会议首次提出促进房地产业“良性循环”且没有提“房住不炒”是对行业的刺激举措，有人猜测“房住不炒”的定位基调或将转变，但随后召开的中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位。那么，该如何理解“良性循环”和“房住不炒”之间的关系呢?

中国宏观经济研究院研究员刘琳在接受记者采访时表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重维护住房居住属性，会长期坚持保持不变。“房住不炒”思路下，保持房地产市场良性循环，才能实现房地产市场平稳健康发展。

刘琳告诉记者，今年来，大型房企爆雷引发金融机构、投资人出现一致性收缩行为，房地产行业遭受抽贷、断贷，房企融资渠道受阻。同时，购房者预期转变，房屋销售回落，房企经营性回款受到影响。金融机构、投资人、购房者预期变化导致房地产市场陷入恶性循环状况。因此，中央果断提出要支持合理住房需求，对居民购房的按揭贷款、新开工项目的开发贷款和并购贷款要给予满足，恢复正常融资渠道，最终是要促进房地产市场回归良性循环轨道。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，“良性循环”与“房住不炒”是互为条件的。只有“房住不炒”，房地产才能没有过度投机投资，才能保证房价不会大起大落，不会出现房地产泡沫，才能实现房地产市场的平稳健康发展，才有房地产市场的“良性循环”。

房地产高级经济师、财经评论人士章林晓则认为，房地产形式是产业，本质却是金融;而金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心。房地产“良性循环”，从金融角度来看，则需要房地产与金融的良性循环，金融与实体经济的良性互动。由于房价直接关系到全社会信用的扩张与收缩，房地产“良性循环”是防范金融风险的基本要求，也是“畅通国民经济循环”的基本要求。“房住不炒”是“良性循环”的前提和基础。因为房地产的炒作，伴随的必然是房价的大起大落，是全社会信用的骤然扩张与骤然收缩，其后果自然是“恶性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时认为，促进房地产业“良性循环”，也就是源头上要控制无序的加杠杆、控制杠杆撬动下的高地价，以及由此遏制住后续房价上涨、遏制投资需求，斩断新房和二手房价轮番上涨的循环，抑制房价推动租金上涨等，从而解决刚需住房问题，房子回归公共产品属性。

如何探索新的发展模式

中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，该如何理解这一新提法，将产生哪些影响?

刘琳告诉记者，随着大型房企债务问题爆发，长期以来的房企高杠杆快周转的发展模式难以持续，必须要探索新的发展模式。中长期来看，房地产增量开发市场增速减缓，进入增存并重的发展阶段，房企需要积极探索存量市场的发展机会，提高资产管理、城市综合运营等能力。

赵秀池告诉记者，很多城市存量房的交易已经超过新房的交易，城市更新、旧城改造在如火如荼地进行，因此，过去的房地产开发模式已经不适应新时代的要求，必须“探索新的发展模式”，房地产业有很多新模式需要探索。

章林晓对记者表示，探索新的发展模式，这是对旧的发展模式的扬弃。新的发展模式，更加强调民生保障，“更好满足购房者的合理住房需求”，精准提供住房方面的基本公共服务。

房企将逐步走出困境

受多种因素影响，当下多家房地产企业普遍受到流动性紧张的困扰，此次中央经济工作会议对于房地产的表态和新提法，将对行业和企业产生怎样的影响?

刘琳对记者表示，7月下旬开始的房地产市场快速下行，是受大型房企爆雷引发市场各方预期转变引发的。针对预期变化，10月下旬中央及时提出资金要满足合理的住房需求，10月、11月房地产贷款资金连续增加，11月商品房销售面积环比增加，一线城市新房价格企稳，一线和部分二线城市二手房市场量增价稳，房地产市场显现触底迹象。

刘琳强调，今年以来，受上半年房企主动降杠杆和三季度房企融资受阻影响，房地产市场供给降幅高于需求降幅，商品住房库存水平不高，这种情况不同于过去高库存情形下的市场调整，此次市场调整期会短于以往。近期降准、房地产贷款增加、按揭利率稳中有降等措施对稳定住房需求均有积极作用。我国仍处于城镇化快速发展时期，在经济增长保持在合理区间的背景下，市场供求关系会逐步改善，各方预期将逐步恢复正常，房地产市场企稳，绝大多数房企也会走出当下困境。

“市场经济肯定逃不脱经济周期。一些激进扩张的房地产企业，在房价下降信用收缩阶段，难免会面临销售不畅，资金链紧张，甚至破产重组等风险。”章林晓说，市场主体独立承担责任，因城施策隔离风险，快速实现市场出清之后，整个房地产市场的信心和预期就会稳定下来，普遍陷入流动性危机的房企就能走出当下的困境。(记者 王松才)

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