房地产调控加码 房地产企业面临资金压力

“才9月份，我们公司已经叫停了今年所有付款。”一家大型房企相关负责人向第一财经如此表示，而在此之前，房地产供应商做了生意收不到款的现象，早已成了行业中的公开秘密。

随着房地产调控的加码，市场入冬，房地产行业步入所谓的“青铜时代”，所谓房企“打喷嚏”，供应商也都被“感染”了。

“三道红线”出台后，房企高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，融资渠道收紧。不仅房地产企业面临资金压力，供应商和房企的“特殊关系”也悄然破裂。

房地产行业涉及面非常广，上下游产业链多达数十个行业，包括建筑材料、建筑施工、装修设计、家居家电、园林绿化、销售代理、房产电商……在房地产的黄金年代，许多供应商也获得了高速发展，催生了为数众多的上市公司。

但是，房地产乙方的议价空间一直十分狭小，生意的荣枯话语权，很大程度被拿捏在强大的房企甲方手中。

今年以来，随着房企资金链的趋紧，供应商做了生意收不到款的情况明显增加，有企业被迫将问题公开化。

房地产乙方艰难的生意经逐步浮出水面。

垫资入局

近年来，房企的外部环境愈发严峻，融资渠道大幅受限，土地价格攀升导致利润承压，于是越来越多的房企把目光转向了供应链上，即通过战略集采、联合采购的方式，提升甲方议价能力，挤压乙方供应商的利润空间，以保卫房企自身利润。

而房企的供应商们，为了扩大规模、提升集中度，近年来也不得不大幅增加大宗业务比例，甚至通过交钱、垫资等手段跟龙头开发商、房企招采联盟搭上线。

就算做成了生意，供应商们要么面临超长的账款周期，要么拿到的是商票，期限以6-12个月为主。

所以大批上市家具建材装饰公司的财务报表里，都有高额的应收账款、应收票据，埋下了许多风险隐患。

“从2016、2017年开始，精装房越来越普遍了，就是从那个时候开始，即使是规模最大的家居建材公司，只要能做到一家房地产巨头的大单，就够吃了，所以大家都拼命做大宗业务，但是利润非常非常薄。”一家规模较大的家居装饰公司内部人士对第一财经表示。

恒大、万科、融创、龙湖这类龙头房企，都形成了自己的一批铁杆供应商伙伴。而中小房企则选择抱团集采，时间比较久的有中城联盟，新近一两年间成立的联采平台有新虹桥采购联盟、川企招采联盟等。

华创证券研报显示，从2017年开始，主要家具上市公司收入增速放缓，在地产压制与行业竞争加剧压力下，家具企业纷纷寻求渠道变革，大宗业务占比上升趋势明显。

“我们太弱势了，按理说，供应商付出产品和劳动，应该先收订金才对，但是我们行业的怪现象就是房企非常强势，最极端的案例是，供应商最好能先给开发商融资，给钱才能参与进去，还有比谁垫资更高、账期更长，所以前几年能拿到商票大家也觉得可以接受了。”上述业内人士称，他的感受是虽然大宗业务多了，但是赚钱很难，质量难以保障。

收款艰难

随着房企资金愈发紧张，开发商和供应商之间的“微妙平衡”被打破了。

“我们也很难撑下去的，其实从2019年开始，就有房企资金链不行了，账收不回来，我们内部有一本账、有一份名单，资金链不行的房企，我们去年就开始停止合作。那些回款及时的房企，攀都攀不上去。”一名建材行业人士表示。

从最新的中期报告看，房地产行业的主要涂料供应商三棵树应收票据5.63亿元，应收账款 32.82亿元，半年增长了18%。

三棵树在中期报告中称，房地产行业资金压力将传导至上游涂料企业，可能使公司的产品需求随之下降，公司存在业绩下滑的风险。此前，三棵树给予房地产商客户较高的信用额度和较长的信用账期，如果该类客户受房地产行业波动出现经营困难，公司将面临应收账款无法及时回收的风险，对业绩产生不利影响。

定制家具供应商皮阿诺与前50强地产商中的25家有合作，应收票据从2020年末的7.3亿元涨至今年年中的9.6亿元，占其总资产比重已近30%，经营性现金流净额为-3.1亿元，同比增减-529%。

国内公装领域龙头金螳螂截至今年6月30日的应收票据高达68亿元，应收账款141亿元，业绩报告中称，对于房地产政策调控的风险、应收账款坏账的风险等对公司经营有重大影响的事项，投资者要注意风险。

建筑装饰公司全筑股份(603030.SH)近日披露的半年度报告显示，受单一大客户拖累，该公司上半年由盈转亏，虽然营收达到22亿，但是净利润为-1.74亿元，同比下滑330%。

除此之外，截至2021年6月30日，全筑股份称还持有恒大逾期商票余额1.10亿元，7月1日至8月31日期间预计新增到期的恒大应收票据为2.60亿元。

今年1月，华夏幸福发行的商票也陆续出现兑付逾期的情况，当时不少供应商前往其总部“打起了地铺”。到了4月份，华夏幸福称已完成展期和解约178亿元债务。

已经构成债券实质性违约的蓝光发展，也陷入商票兑付风波。今年6月两家供应商曾称，他们所持有的蓝光发展商票到期不兑付，两家金额共计约103万。

矛盾公开化

由于手中应收账款、应收票据越来越多，供应商们的财务风险与日俱增，加上现在房企日子普遍不好过，双方矛盾逐渐暴露在台面上。

一些上市公司在公告直接披露房企现金流紧张，也有供应商因房企信贷情况恶化而大额计提预亏，甚至有供应商对大客户发起了诉讼。

“最牛地产服务生”易居今年上半年由盈转亏，净亏损15.63亿元，利润同比下降超过1500%。

8月31日，主业为房地产交易服务的易居企业控股(02048.HK)发布中期报告，期内总收入62亿元，同比增长120%，GTV(交易总额)2226亿元，同比增加51%。

但亮眼数据背后，易居却称预期信贷损失的金融资产亏损拨备从2020年上半年的0.53亿元，增长3584%，达到今年6月30日止的19.38亿元，原因则是“个别房地产开发商客户的信贷质素恶化，就个别房地产开发商客户的未偿还贸易相关应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备”。

财报显示，易居的客户主要为房地产百强企业，万科、恒大、碧桂园都是主要客户。

对于持有的恒大商票，全筑股份称，在未来到期后，将采取各种措施包括但不限于司法手段、政府协调等向恒大项目公司收取现金，也可选择相对优质房源进行冲抵。

更厉害的供应商已经直接向战略合作客户“宣战”。日立电梯自今年因票据付款问题，已陆续起诉了恒大旗下20多家子公司，今年7月，又起诉了广州珠江地产，案由是买卖合同纠纷，在广州天河法院开庭。

除了恒大和珠江地产两大战略合作伙伴，日立电梯今年还起诉了万达、保利、万科的子公司。在起诉后，日立电梯又对万达、保利子公司撤诉，与佛山万科达成和解，看来问题已经私下解决。不过把这么多大客户告上法庭，真的很需要勇气。

曾被大型房企授予“优秀供应商”称号的索菲亚(002572.SZ)，则选择在中报发布前进行了一系列商票置换交易，避免了大额计提减值对业绩产生影响。

近日索菲亚发布中期报告显示，上半年营业收入43亿元，同比增长68%;归母净利润4.46亿，同比增长30%。但截至半年度报告董事会召开日，索菲亚应收恒大的商业承兑汇票余额为5.74亿元，其中已到期未兑付的商业承兑汇票金额仅剩下807.82万;另外，还有应收账款1.94亿，占索菲亚期末应收账款总额的21%。

这五亿多的商票是如何在中期报告前兑付的?消息显示，今年7月20日，索菲亚以手中的1.6亿元恒大商业承兑汇票，受让恒大持有的“河南恒大索菲亚家居股份有限公司”40%股权。

“河南恒大索菲亚家居”为恒大和索菲亚于2017年合作创办，成立之初注册资本一个亿，索菲亚持有合资公司股权 60%;恒大持有40%股权。首期共计投入4亿元，双方共同在河南兰考打造家居产业园。以商票换股权后，索菲亚将100%控股河南恒大索菲亚家居。

此外，今年8月，索菲亚下属的建筑装饰有限公司，把手中3.38亿元的恒大商票，购买了等值的恒大集团及其成员企业的资产，相关手续正在办理中。

虽然不知道索菲亚置换的资产质量如何，但可以发现索菲亚在中期报告发布前，已尽力把恒大商票对其影响降至最低。因为恒大商票等因素，今年资本市场对索菲亚信心不足，从3月至今市值已经腰斩，蒸发了一百多亿。

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