新城控股进入商业收获期 实现了轻资产运营的完整闭环

8月27日，新城控股(601155.SH)发布2021年半年度报告。根据半年报，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%;归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%;扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

新城控股 “住宅+商业”双轮驱动的战略优势持续释放。今年上半年，新城控股新开业5座吾悦广场，已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%;商业运营总收入增长至39.38亿，同比涨幅近73%，平均出租率达97.12%。同时，新城控股上半年还加大商业拓展力度，新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

报告期内，新城控股从环境品质、经营品质、服务质量、经营能力等方面有序推动已开业运营的高能级城市吾悦广场的经营提升，营运期吾悦广场稳定经营，可同比项目日均客流、日均销售均已超 2019 年水平。

作为第二增长曲线，吾悦广场运营提效，盈利能力不容小觑，也成为新城控股穿越周期的核心竞争力之一。半年报显示，今年上半年新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%。在今年3月底举办的2020年度业绩说明会上，新城控股管理层曾表示，随着营运期广场开业时间的推移，广场的经营管理日趋成熟和稳定，公司已经将向管理要效益，做为吾悦广场的重要经营举措，预计未来吾悦广场的毛利可以保持在70%以上。

今年年初，新城控股制定了全年商业运营总收入85亿元的发展目标。对此，中信证券在研报中分析称，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

另一方面，基于行业领先的规模优势和成熟的管理运营体系，新城控股实行轻重并举的发展战略，扩大轻资产项目规模。上半年，不仅新获取5座轻资产商业项目，其布局湖北的首座轻资产商业项目于5月28日正式开业，并凭借100%招商、35%首进品牌的突出成绩，成为当地商业新标杆。孝感吾悦广场作为今年新城控股开业的首个轻资产，属于净地项目，这标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。

此外，今年7月底，新城控股发布公告称，公司正筹划以9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。对此，申万宏源在研报中表示，新城控股拟设立新加坡REITs ，在轻资产化、轻杠杆化、多现金流化以及打通“投融管退”等多方面具有重要意义，有望推动公司由“重资产+重杠杆+少现金流+中等回报率”的模式，升级为“轻资产+轻杠杆+多现金流+高回报率”的模式(类似于ESR 的模式)，促进估值进一步提升。

值得一提的是，新城控股还不断推动商业内容的创新。今年上半年，新城商业携手中国航天科技集团有限公司，在航天文化传播互动活动、主题街区打造、航天文创产品开发、航天科普课程研发等多版块紧密互动，吾悦广场将以成为官方授权的航天文化传播基地为目标，持续输出航天文化，用创新产品和创新活动将航天文化带到消费者身边，不断发扬传递航天精神的同时，创新消费体验。

新城控股联席总裁曲德君表示，2021年公司将一如既往聚焦线下空间，致力于“让商业空间更有价值”，持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值，聚集和培养更多具有新城文化基因的优秀人才，致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台，致力于实现让业主更满意的资产收益。从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”4个业务发展方向以及“经营能力、科技能力、管理能力、人才能力”4个能力出发，持续为消费者和商户打造幸福商业。

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