一线城市购房者面临贷款难 贷款周期拉长放款需要排队等待

一线城市购房者正在面临前所未有的“贷款难”，甚至有人已被银行通知“明年再来”。

根据中国证券报报道，今年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大一线城市多家国有行、股份行及城商行房贷额度趋紧，贷款周期拉长，放款需要排队等待，部分银行出现对二手房停贷的现象，银行对资金来源和资质审批也趋严。

北京目前首套房的房贷利率达到5.2%，二套房5.7%，通州一网点信贷经理表示，由于房地产管控措施，房贷规模和额度普遍收紧，放款比较困难。上海也自7月底把首套房房贷利率上浮至5%，二套房上浮至5.7%。不过，上海某城商行信贷人员表示，目前暂不受理二手房贷款，无论是通过中介还是个人直接来贷，审批时间和放款时间都没法预估。

一财点评：今年起实施的房贷集中度新规效果正在显现。按照过往经验，房贷额度只有在年底才会紧张，下半年比上半年更紧张一点，到次年一月份就会立刻得到缓解。

而新规实施后，今年四五月起，上海等一线城市审批和放贷速度已经非常慢了。按照新规，银行的房地产贷款和个人住房贷款比例被设定了上限，多了不能做。六大行个人房贷占比不能超过32.5%，中型商业银行个人房贷占比不能超过20%，小银行和村镇银行更低。

目前来看，在楼市火热、需求旺盛的一线城市，一些小银行仅上半年就把全年额度用完了。

从另一个侧面来说，上半年一线楼市卖得也太好了，二手房交易量比去年下半年增长12%，一线城市新房也成交了21万套，累计增长77.4%。

杭州官方二手房平台房源激增10倍

不久前，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，“杭州市二手房交易监管服务平台”新增了“个人自主挂牌房源”功能。这意味着房东无需通过中介，就可在这个平台发布房源信息出售二手房，买家可以直接与房东联系。

这个官方平台有几个特点：第一，有政府信用背书，保证“真房源”;第二，不收取任何中介费用;第三，登记在册的中介经纪人无权查看个人房源，使房东免于骚扰。

此事后续影响不小。11天过去了，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。然而，这个数量和该平台上房产中介挂牌15万套房源相比，仍然微不足道。

一财点评：所谓“激增”，只是因为过去的基数太小——在网站已经上线5年后，杭州主城区个人挂牌房源仅有90多套。而现在，900多套的挂牌量，对中介依然构不成威胁。

因此，大部分中介机构人士似乎并不在意杭州释放出的信号，至少，短期内这个官方二手房交易平台不会对中介实际业务产生影响。

然而，此事带来的社会影响力可能已经远超杭州方面的预期，社会舆论更多不是讨论政府平台是否真的可行，而是“天下苦中介久矣”，高额中介费、廉价的居间服务、部分中介垄断房源攫取巨大利益等备受诟病。

所以，官办二手房交易平台未必能推倒中介，但一场针对中介行业的整治与改革已势在必行了。

金地上半年营收涨了72%，净利润却跌去四成

8月30日，金地集团发布2021年半年度报告。今年上半年，金地集团实现营业收入343亿元，同比上升72%;归属于上市公司股东的净利润18亿元，同比下降39%。

金地的房地产业务结算毛利率降到了14%，同比下降26个百分点。

金地公告称，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，上半年归属于上市公司股东的净利润同比大降近四成。下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益较上年有一定增长。

一财点评：金地展示了什么叫几何指数式下跌。近三年，金地集团的盈利能力“三连跌”，2018年、2019年、2020年及2021年上半年毛利率分别为43%、41%、34%、14%。

只用短短一年时间，金地的归母净利润率从15%跌到了5%，只能说，房地产行业“浓眉大眼”的也叛变了。资本市场已用脚投票，年内金地集团股价已从最高点17元/股，跌到如今9.65元/股，半年报披露当日大跌5.3%。

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