北京海淀隐贵出击“5000万元+”豪宅 半亿元豪宅成交活跃

令你没想到的是，开发商绞尽脑汁忙着卖房却收效甚微的时刻，在楼市中与普通住宅成交走势“逆行”的是“4000万元+”的顶级豪宅。

前几日，地产圈盛传网红直播李佳琦要买一套1.3亿元的豪宅，据说要是真的成交，将是10年内成交的第110套过亿元豪宅。当然，这宗交易存在着不确定性，但10天前在另一个城市深圳，33批交了100万元诚意金的客户在线上花了15秒抢光了14套房子，重点是，每一套都超过了4200万元，开发商一举收入6.23亿元。

“春节以来已经卖了4套，2月份复工后有一周5天内卖了3套。”北京五环外世茂西山龙胤项目营销人士向《证券日报》记者透露，“目前在售房源多数为总价5000万元以上别墅，也有超过1亿元的类独栋别墅。近期成交的客户多来自海淀的隐形富豪，他们多是一两年内看遍了北京豪宅，只不过此次出手决断比较快。”

“北京市场上5000万元以上豪宅供应量一直比较稀缺，每年成交量相对稳定。”诸葛找房副总裁苑承建向《证券日报》记者表示，一般购买5000万元以上豪宅的都是资产状况“顶豪”人群，更多是从资产质量 、配置、物业需求角度去考虑，决断通常比较理性。

半亿元豪宅成交活跃

“顶级豪宅签约周期较长，有的可能长达一年以上时间。”合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，2017年以来在一定程度上限制签约，去年放开后曾出现一波集中签约，现在市场上是钱多房少，在供应和需求两端共同作用下，市场出现了一定程度的活跃。

“最近咨询买房子的人多了起来，尤其是豪宅，一改过去慢慢看慢慢买的富人置业习惯。”一位业内经纪人向本报记者表示，眼看疫情在世界范围内扩散，欧美股市大跌，多数国家都出台了不同程度的量化宽松政策，中国也有降息等刺激性政策。在这种局势下，高净值人群出于保护财富、置业升级及资产配置等原因，再次将房产圈定为最佳标的之一。

据北京合硕房地产经纪有限公司(简称“合硕机构”)向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2020年以来，北京5000万元以上的顶级豪宅网签13套。此外，2020年一季度还没过完，全国范围内已经有3套总价过亿元豪宅成交，杭州、北京和广州各一套。

而过去10年间，全国过亿元豪宅总计成交不到300套，主要集中在北京和上海，其中，北京亿元以上豪宅成交量最多，达到122套。不难看出，全国拥有亿元以上豪宅的在售项目并不多，北京去年的热销项目恒大丽宫比较典型，上文提及的世茂西山龙胤也有此类房源。

据《证券日报》记者了解，世茂西山龙胤2018年7月份首次开盘，当年11月份推出了二期房源，当时备案价格为57800元/平方米，目前在售别墅单套总价在4000万元—1.2亿元之间，接下来将马上推出三期房源。整个项目预计有194套房，目前已售近百套。

“购置这个项目的财富阶层年龄结构一般在35岁-55岁之间，企业主，能源、外贸、高新技术和房地产行业人士居多，也不乏年轻财富新贵。”该别墅项目相关人士向《证券日报》记者透露，一般身家资产保底都在2亿元以上，够得着亿元豪宅的可能达到10亿元财富量级。全盘购房者以北京西部客群为主，其中有一些来自海淀区以前住平层和老旧别墅的客户，他们的共同诉求是，自住兼投资，同时实现资产配置的目的。

令业内意想不到的是，若说以往半亿元以上一个豪宅项目一个月成交两三套已算超常水平，但疫情以来，5天成交3套似乎颇为不寻常。

豪宅关注度升高

“现下受疫情影响，经济形势比较严峻，有的客户之前沉淀了不少财富，就迅速下单了豪宅。”上述经纪人向《证券日报》记者表示，觉得自身行业没有太大发展空间的财富人士，就将这些钱固化成高价值的不动产资产。

“豪宅市场活跃度提升，或许也与疫情有一定关系。无论是居家隔离的生活方式的改变还是健康人居的需求，总价4000万元+的豪宅意味着密度低面积够大舒适度更好，这是财富阶层迅速决断的动力之一。”有业内人士称，疫情以来，不少开发商为了平衡现金流，从付款方式、定价折让等方面都会有一定倾斜，购房人自然可以在这个时候将房产性价比谈到最高。

但不得不说，上述别墅项目的集中成交有一定特殊性，并不能代表整个北京豪宅市场的表现。2月14日和2月25日，北京海淀西北旺分别成交了两块地，总价分别为54.4亿元和76亿元，成交楼面地价分别为50587元/平方米和46670元/平方米，两块地整体溢价率都在26%左右，且均为不限价纯商品住房项目，位于北京北五环外永丰产业园附近，皆位于世茂西山龙胤项目附近。

“这两块地周边的二手房价格约为8万元/平方米，但这一楼面地价却与世茂的别墅项目备案单价相差不多，因此加快一批海淀客户出手的决心。”上述业内人士称，过去一两年内，海淀新房鲜有供应，二手房又是动辄8万元/平方米，导致这一区域的客群多外溢至西北部买房，财富阶层更是能够率先意识到，拥有不可复制的资源和产品优势的豪宅，在“限墅令”之下，此时入手是买未来。

“豪宅市场表现主要与供给端相关，有比较多的好产品推出，会引起需求端的购买和关注。总体来看，近年来，北京房地产市场总体保持平稳，但区域分化和产品分化明显。高端市场处于平稳向上的状态。”贝壳研究院首席分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，今年前两个月，贝壳线上看房的消费者对豪宅的关注度也在提升。2020年前2个月，贝壳找房线上客户对豪宅的关注量同比增加37%，其中2月线上关注量同比增加59.7%。

“从过去10年的成交来看，京沪两地的顶级豪宅需求依旧旺盛，价格也一直坚挺。”上述业内人士称，是否升值或许不好说，但在财富阶层看来，依旧不失为不错的保值不动产资产。

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